Особенности согласования проектов квартир

Здравствуйте, дорогой посетитель сайта проектного бюро «Мегарон». Надеемся, что Вы не зря потратили время в поисках информации о проектировании и строительстве в Санкт-Петербурге и Ленинградской области и наш опыт пригодиться Вам. Мы начинали работать в 2001 году, когда строительный бум пришел в Россию. Сегодня — 2011 год. Подъем давно закончился, десять лет роста в строительной отрасли сменились кризисом, и любому маломальскому заказу на проект крыльца, входа или козырька теперь мы рады так, как раньше радовались бы проекту многоквартирного дома. Первые наши проекты были перепланировками квартир. Эти проекты отличались своей простотой и низкой стоимостью. Самый дорогой проект перепланировки квартиры был на Крестовском острове и стоил 230000 руб. за 158 кв. м. В него входили следующие разделы: архитектура, водоснабжение-канализация, отопление-вентиляция, конструкции, расчет КЕО (коэффициент естественного освещения), акустика, электроснабжение-электооборудование. Таких цен уже нет, и если в вашей квартире не затрагиваются несущие стены, то проект однокомнатной квартиры вместе с согласованием Вам обойдется в 40000 руб., двухкомнатной — 50000 руб., трехкомнатной — 60000 руб. О Петроградском районе, дурная слава уже тогда, в начале 2000-х годов, гремела на весь город. Наш сотрудник, не имея опыта работы в этом районе, сдал технический паспорт квартиры со штампом о самовольной перепланировки на МВК. Через 45 дней мы получили письменный отказ в согласовании проекта и предписание устранить самострой.
Пришлось заплатить посредникам 80000 руб. за то, чтобы администрация забыла о предписании, при этом новый техпаспорт уже без «штампика» стоил 500 евро. Эти расходы очень не велики, потому что сейчас узаконить перепланировку или согласовать проект в Петроградском МВК стоит 1000 руб. за 1 кв. м и столько же при вводе в эксплуатацию. Но если вы присоединяете к себе общедолевую собственность (стеклите террасу, которая вам не принадлежит, устраиваете мансарду или выгораживаете коридор на лестничной клетке без согласия всех собственников дома), то Вам уже не помогут ни за какие деньги. Есть другие варианты решения, связанные с ПИБ и ФРС без МВК.

1kv_st_clip_image002

МВК Калининского района полная противоположность Петроградскому. Секретарь его, многоуважаемая Светлана Владимировна, самая лояльная к проектировщикам из всех секретарей, каких мы когда либо знали в Петербурге. Например, в проекте остекления 2-х лоджий с устройством санузла на месте кладовки в квартире дома 79 на Гражданском проспекте было всего два раздела: пояснительная  записка и архитектура. Вместо техпаспорта мы предъявили МВК планы ПИБ выше, ниже и квартиры. Кроме того, фасады с остекленными лоджиями были согласованы с главным архитектором дома, и отделом эстетики и благоустройства среды КГА. По истечении 20 дней после сдачи на МВК было получено разрешение на строительные работы.
Привожу примерный перечень документов, необходимых для согласования проекта с МВК.

Требования к составу проекта перепланировки квартир в МВК 

  1. технический паспорт без штампика о самовольной перепланировки, сроком давности 5 лет, (в Петроградском МВК — 1 год);
  2. планы ПИБ выше, ниже и вашей квартиры;
  3. справка ПИБ о техническом состоянии здания;
  4. нотариально заверенные правоустанавливающие документы (договор купли продажи и свидетельство на право собственности);
  5. акт трубочистов, заверенный печатью обслуживающей ваш дом эксплуатирующей организации. Стоимость одного канала — 2000 руб.;
  6. форма 7 и 9 месячной давности;
  7. нотариальное согласие с перепланировкой прописанных в вашей квартире жильцов;
  8. согласование проекта с балансодержателем здания (ГУЖА, ТСЖ);
  9. письмо из районной пожарной инспекции о согласовании проекта, но лучше заплатить 8000 руб. и сдать проект на экспертизу в экспертный центр ГОЧС на Разъезжей улице, они рассмотрят проект быстрее;
  10. техническое обследование стен и перекрытий, если вы делаете проемы;
  11. проект в 2-х экземплярах с допуском СРО на проектные работы;
  12. если затронут фасад, например, устанавливаются кондиционеры, стеклится лоджия, необходимо представить согласованный с КГА АПЗ или проект. В администрации Центрального района просят согласовать устройство кондиционеров с 2/3 собственниками дома. Можно решить проблему «по-другому», заплатив 50 000 руб.;
  13. квитанцию об оплате услуг МВК по согласованию проекта на сумму 2000 руб. В МВК Центрального района она стоит 15000 руб.

В среднем стоимость услуг органов надзора и контроля составляет от 50% и более от стоимости проекта.
Стоимость проекта возрастает, если вы делаете проем в несущей стене, потому что необходимо разработать проект усиления стены. Чем шире проем и ниже этаж, тем дороже усиление. Нам отказала МВК Невского района в согласовании проекта перепланировки квартиры на 8 этаже 16-ти этажного дома из-за проема шириной 4 метра. Пришлось подавать в суд на МВК. Конструкция усиления типовая — из альбомов ОАО «ЛенНИИпроект». Задача конструктора состоит в том, чтобы рассчитать нужный тип швеллера для расчетной нагрузки.

3В каждом районе МВК предъявляет свои требования к проекту, если вы желаете получить подробную информацию, пишите к нам на сайт или на наш почтовый ящик, ответим на все вопросы.

Особенности ввода в эксплуатацию квартир после перепланировки

После согласования проекта Вы в течение 1 года должны заключить договор на строительные работы, осуществить перепланировку и сдать ее представителям МВК. Ввод в эксплуатацию не составит большого труда, если вы выполните следующие требования:

  1. заключите договор на строительные работы с организацией, имеющей строительные допуски СРО;
  2.  заключите договор на технический надзор с организацией, имеющей строительные допуски СРО;
  3. вывезете мусор на полигон, имеющий лицензию на утилизацию отходов, наняв лицензируемого перевозчика. Но можно получить письмо в ТСЖ об отсутствии претензии к вам из-за мусора на лестнице и дворовой территории;
  4. представьте акты скрытых работ;
  5. установите автономные пожарные извещатели и пожарный шланг в туалете или на кухне. Потребуются пожарные сертификаты на оборудование, иногда проект. Монтажники должны иметь допуск к работам СРО;
  6. представьте действующие пожарные сертификаты на материалы отделки;
  7. выполните перепланировку в соответствии с проектом и изготовьте в районном ПИБ переобмеры для МВК. Исключение: МВК Центрального района, там его не требуют.

Времени и денег это займет немного. Например, стоимость изготовления проекта установки пожарных извещателей и пожарного крана, включая монтаж, для трехкомнатной квартиры составит 16000 руб. Переобмеры ПИб — 5000 руб. Ввод в эксплуатацию МВК стоит 2000 руб., в МВК Центрального района, — 15000 руб. Ввести в эксплуатацию вполне по силам за 3-4 месяца.
Постановка на учет в ПИБ и ФРС не составит труда. Для регистрации перепланировки в ПИБ необходимо предъявить следующие документы:

  1. правоустанавливающие документы в оригинале и ксерокопии, но можно и нотариально заверенные копии, которые заберут;
  2. оригинал проекта с ксерокопией плана перепланировки и печатью МВК;
  3. оригинал и ксерокопия решения о согласовании проекта с МВК;
  4. оригинал и ксерокопия переобмеров ПИБ;
  5. оригинал и ксерокопия акта ввода в эксплуатацию МВК.

Через месяц после сдачи документов в ПИБ Вам выдадут следующие бумаги, необходимые для регистрации права собственности на квартиру после перепланировки в ФРС:

  1. кадастровый паспорт;
  2. ведомость помещений.

Стоимость работы не должна превысить 10000 руб. Еще приготовьте 500 руб. на госпошлину за регистрацию в ФРС. И можно сказать, что это были последние Ваши расходы. Подавайте документы в ФРС и через 45 дней вы получите новое свидетельство на право собственности.
В завершение приведем примерный перечень документов для постановки на учет в ФРС квартиры после перепланировки.

Для регистрации перепланировки в ФРС необходимо предъявить следующие документы:

  1. нотариально заверенную копию кадастрового паспорта;
  2. нотариально заверенную копию ведомости помещений;
  3. нотариально заверенную копию правоустанавливающих документов (договор купли-продажи и свидетельство на право собственности);
  4. нотариально заверенную копию решения МВК о согласовании проекта;
  5. нотариально заверенную копию акта ввода в эксплуатации МВК;
  6. нотариально заверенную копию доверенности.